حاسبة التمويل العقاري 2026

كيف يُحسب التمويل

القسط ثابت يتوزّع كل شهر بين نسبة الربح على الرصيد القائم وسداد أصل التمويل؛ يبدأ نصيب الربح كبيرًا ثم يتناقص حتى يُسدَّد كامل المبلغ. في وضع القدرة الشرائية نحسب أقصى قسط يتحمّله دخلك، ثم نستخرج منه أقصى مبلغ تمويل، ونقارنه بحدّ نسبة التمويل إلى القيمة.

وضع القسط مقابل وضع القدرة الشرائية

تعمل الأداة في اتجاهين. في وضع القسط أنت تعرف مبلغ التمويل الذي تريده فتُدخله مع المعدل والمدة، فتخرج لك قيمة القسط الشهري وإجمالي المدفوع وإجمالي الربح. وفي وضع القدرة الشرائية تبدأ من دخلك الشهري والتزاماتك القائمة، فتحسب الأداة أقصى قسط يحتمله دخلك وفق نسبة الاستقطاع، ثم تعكس المعادلة لتستخرج أقصى مبلغ تمويل يمكن أن تحصل عليه. وإذا أدخلت قيمة العقار، قُيِّد أقصى التمويل بالأصغر بين ما يسمح به القسط وما يسمح به حدّ نسبة التمويل.

نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) والدفعة الأولى

نسبة التمويل إلى القيمة تحدّد كم يموّل المصرف من ثمن العقار، والباقي دفعة أولى تدفعها أنت. القاعدة أن العقار الأول يُموَّل حتى 90% من قيمته (دفعة أولى نحو 10%). أما العقار الثاني فما بعده فيقلّ الحدّ إلى نحو 70% لدى البنوك و85% لدى شركات التمويل، فترتفع الدفعة الأولى المطلوبة. فإذا طلبت تمويلًا يتجاوز الحدّ المسموح لحالتك نبّهتك الأداة إلى أن النسبة غير مقبولة وأن عليك رفع الدفعة الأولى.

نسبة الاستقطاع (DBR) وما ليست عليه

نسبة الاستقطاع (نسبة عبء الدين) تقيس حصة أقساط الديون من دخلك الشهري. وهي في التمويل العقاري ليست حدًّا نظاميًا موحّدًا؛ إذ إن سقف البنك المركزي الصارم (33%) يخص التمويل الاستهلاكي الشخصي لا العقاري. أما في العقاري فتحدّد الجهة الممولة النسبة حسب دخلك واستقرار وظيفتك والتزاماتك، وتتراوح عمليًا بين نحو 45% و65%. ولهذا جعلتها الأداة قابلة للتعديل بقيمة مبدئية 55% لتجرّب سيناريوهات مختلفة وفق ما تتوقّعه من المموّل.

جدول السداد وصيغة المرابحة والإجارة

التمويل العقاري في المصارف السعودية يقوم على صيغ إسلامية، أشهرها المرابحة (يشتري المصرف العقار ثم يبيعه لك بثمن مؤجَّل أعلى) والإجارة المنتهية بالتمليك. ولذلك لا يُعبَّر عن الكلفة بالفائدة بل بـمعدل التمويل / نسبة الربح. وجدول السداد يوضّح كيف يتوزّع كل قسط: نصيب الربح يُحسب على الرصيد القائم فيكون كبيرًا في البداية ثم يتناقص، بينما يتزايد نصيب الأصل، حتى يُطفأ الرصيد في آخر قسط. القسط الأخير قد يختلف بالهللات ليُقفل الرصيد عند الصفر تمامًا.

أثر المدة ومعدل التمويل على التكلفة

عاملان يحكمان إجمالي ما ستدفعه: المدة ومعدل التمويل. إطالة المدة تخفض القسط الشهري لكنها ترفع إجمالي الربح لأن الرصيد يبقى قائمًا سنوات أطول. ورفع المعدل يزيد القسط وإجمالي التكلفة معًا. جرّب في الأداة تغيير المدة والمعدل لترى الفرق بالأرقام: أحيانًا يوفّر تقصير المدة عشرات الآلاف من إجمالي الربح مقابل زيادة محتملة في القسط. وازِن بين ما يحتمله دخلك اليوم وما يكلّفك على المدى الطويل.

حدّ نسبة التمويل حسب الحالة

أمثلة محسوبة

• القسط: تمويل 500,000 بمعدل 5% لمدة 20 سنة

  القسط الشهري = 3,299.78 ر.س. إجمالي المدفوع 791,947.2 ر.س، منه ربح 291,947.2 ر.س.

• أثر المدة: 300,000 بمعدل 6% لمدة 10 سنوات

  القسط = 3,330.62 ر.س؛ المدة الأقصر ترفع القسط لكنها تخفض إجمالي الربح مقارنةً بمدة أطول للمبلغ نفسه.

• توزيع أول قسط (من المثال الأول)

  من قسط 3,299.78: نصيب الربح 2,083.33 ر.س وسداد الأصل 1,216.45 ر.س؛ ومع الأشهر يكبر نصيب الأصل ويصغر الربح.

• عقار أول: تمويل 800,000 بقيمة 1,000,000 (4.5% / 25 سنة)

  نسبة التمويل 80% ضمن حد 90%، الدفعة الأولى 200,000 ر.س، والقسط = 4,446.66 ر.س.

• عقار ثانٍ لدى بنك: تمويل 700,000 بقيمة 900,000

  نسبة التمويل 78% تتجاوز حد العقار الثاني لدى البنك (70%)، فالطلب غير مقبول وتحتاج دفعة أولى ≥ 270,000 ر.س.

• القدرة الشرائية: دخل 20,000، معدل 5%، 20 سنة، عقار أول قيمته 1,200,000

  أقصى قسط = 55% × 20,000 = 11,000 ر.س، وأقصى تمويل حسب القسط ≈ 1,666,778، لكن حد التمويل 90% يقيّده إلى 1,080,000 ر.س.

• القدرة مع التزامات: دخل 12,000، التزامات 2,000، معدل 5.5%، 25 سنة

  أقصى قسط = 55% × 12,000 − 2,000 = 4,600 ر.س، وأقصى تمويل ≈ 749,079 ر.س.

• عقار ثانٍ لدى شركة تمويل: دخل 25,000، نسبة استقطاع 45%، معدل 4.75%، 20 سنة، قيمة 1,500,000

  أقصى قسط = 11,250 ر.س، وحسب القسط ≈ 1,740,883، لكن حد التمويل 85% يقيّده إلى 1,275,000 ر.س.

أدلة ذات صلة

• صيغ التمويل العقاري الإسلامي: المرابحة والإجارة الفرق بين المرابحة والإجارة المنتهية بالتمليك في التمويل العقاري، وكيف يُعبَّر عن الكلفة بمعدل التمويل ونسبة الربح لا الفائدة.
• طريقة حساب القسط الشهري للتمويل العقاري وجدول السداد كيف يتكوّن القسط الثابت من نسبة الربح وأصل التمويل، ولماذا يتغيّر توزيعه شهريًا، وأثر المدة والمعدل، مع مثال وجدول سداد.
• نسبة الاستقطاع (DBR) والقدرة الشرائية في التمويل العقاري ما نسبة الاستقطاع في التمويل العقاري ولماذا تحدّدها الجهة الممولة، وكيف تحسب أقصى قسط وأقصى تمويل يناسب دخلك، مع مثال.
• نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) والدفعة الأولى في التمويل العقاري كم تبلغ نسبة التمويل للعقار الأول (حتى 90%) والعقار الثاني (نحو 70% بنك و85% شركة تمويل)، وكيف تحدّد الدفعة الأولى، مع أمثلة.

أسئلة شائعة

المصدر: قواعد التمويل العقاري لدى البنك المركزي السعودي — rulebook.sama.gov.sa. روجعت البيانات بتاريخ 2026-10-03. معدل التمويل والدفعة الأولى النهائية حسب عرض الجهة الممولة وملفك الائتماني. النتيجة تقديرية للتوعية ولا تُعدّ عرضًا تمويليًا.